"부동산 양도세, 지금 안 내도 됩니다." (이월과세의 마법)
법인 전환을 망설이는 가장 큰 이유, 바로 개인 명의 부동산을 넘길 때 발생하는 억대 양도소득세 때문이죠. 하지만 요건만 맞춘다면 이 세금을 당장 내지 않아도 됩니다.
'양도소득세 이월과세' 제도란, 지금 개인이 법인으로 부동산을 넘길 때는 세금을 '0원'으로 하고, 나중에 법인이 이 건물을 제3자(남)에게 팔 때 법인이 그 세금을 대신 내도록(이월) 하는 제도입니다. (엄밀히 말하면 법인은 양도세가 아닌 '법인세'를 내게 되며, 법인세율이 개인 양도세율보다 낮아 절세 효과가 큽니다.)
단, 국가가 세금을 미뤄주는 만큼 이월과세 혜택을 받기 위한 요건은 매우 엄격합니다. 단순히 '법인을 만들었다'고 해서 주는 것이 아니라, 실질적으로 사업의 주체와 내용이 바뀌지 않고 연속된다는 것을 증명해야 하기 때문입니다.
아래의「조세특례제한법 제32조」에 따른 핵심 요건 3가지를 기억하세요.
1. 자본금 요건 (가장 중요 
): 빛 빼고 남은 돈보다 많아야 한다.
가장 많이 탈락하는 구간입니다. 새로 만드는 법인의 자본금은 반드시 개인사업장의 순자산가액보다 커야 합니다.
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순자산가액 = 자산 총액 - 부채 총액
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공식: 법인 자본금 ≥ 개인사업자 순자산가액
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주의: 여기서 자산 가치는 장부가가 아니라 '감정평가액(시가)' 기준입니다. 부동산 가격이 올랐다면 그만큼 법인 자본금도 많이(현금) 준비해야 합니다.
2. 업종 및 대상 요건: 하던 사업 그대로, 소비성 서비스업은 NO
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제외 업종: 호텔업, 여관업, 유흥주점 등 소비성 서비스업은 혜택을 받을 수 없습니다.
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포괄 양도: 사업의 일부만 넘기는 것은 안 됩니다. 개인사업장의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘겨야 합니다 (동일 사업장 기준).
3. 사후 관리 요건: 5년의 약속을 지켜라!
혜택을 받은 후 5년 이내에 다음을 어기면, 안 냈던 세금을 다시 토해내야 합니다(추징).
1.
사업 폐지 금지: 승계받은 사업을 5년 안에 폐업하면 안 됩니다.
2.
지분 유지 의무: 법인 전환으로 받은 주식의 50% 이상을 5년 안에 처분하면 안 됩니다.
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(예: 자녀에게 51%를 증여하거나, 남에게 주식을 팔아버리면 추징 대상)
"요건이 까다롭다고 포기하지 마세요. 부동산 가액이 클수록 이월과세의 실익은 수억 원에 달합니다.
ceo.report의 Expert 상담을 통해 예상 감정평가액과 필요 자본금 규모를 미리 확인해 보시고, 안전한 법인 전환 플랜을 세우시기 바랍니다."